房屋承租人无权以优先购买权主张撤销房屋转移登记

房屋承租人无权以优先购买权主张撤销房屋转移登记

[要点]

    房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权，在此权利受到侵害已成既定事实的情况下，房屋承租人只能提起民事侵权损害或者违约损害赔偿之诉，依法不具有请求撤销房屋移转登记的权利。

[案情]

    原告：陆继方。

    被告：聊城市住房和城乡建设委员会。

    第三人：周云峰。

    第三人：侯金南。

    2009年11月18日，周云峰将自己所有且已出租给陆继方的一套房屋卖给侯金南，同月两人共同到聊城市住房和城乡建设委员会(以下简称聊城市住建委）申请办理房屋转移登记手续。办理过程中，陆继方以其作为房屋承租人享有优先购买权为由，提起民事诉讼，要求确认出租人周云峰与侯金南之间的房屋买卖合同无效，被告聊城市住建委遂中止办理周云峰、侯金南的转移登记申请。2010年7月1日，聊城市中级人民法院作出终审判决驳回了陆继方的诉讼请求。聊城市住建委在该民事案件结束后恢复了对原房屋转移登记申请的审查，并于2010年10月25日为侯金南办理了房产转移登记并颁证。陆继方对此不服提起行政诉讼，要求撤销聊城市住建委的登记颁证行为。

    [审判]

    聊城市东昌府区人民法院一审认为：被告聊城市住建委根据第三人周云峰、侯金南的房屋转移登记申请，依据双方自愿签订的房屋买卖合同、申请表、转移登记询问表等，为第三人侯金南颁发了房屋所有权证书的行为符合法律规定。原告陆继方要求撤销被告颁证的具体行政行为没有事实依据和法律根据。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：驳回原告陆继方的诉讼请求。

    聊城市中级人民法院二审认为：本案争议的焦点问题是，被诉房屋转移登记行为是否合法，解决该问题的关键在于从法律上理清房屋承租人的优先购买权性质问题。

   本案中，陆继方认为根据聊城市中级人民法院已发生法律效力的（2010）聊民五终字第163号民事判决，其对涉案房屋具有同等条件下优先购买权，现被告聊城市住建委将涉案房屋过户到侯金南名下，侵犯了其合法权益，该转移登记行为应当撤销。但是《物权法》并未将承租人优先购买权规定为物权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”。依上述规定，房屋承租人优先购买权在法律性质上属于债权。原告以其作为房屋承租人享有优先购买权为由，认为被诉登记颁证行为违法的理由没有法律依据，依法不予支持。聊城市住建委根据周云峰、侯金南的房屋转移登记申请，依据双方自愿签订的房屋买卖合同、申请表、转移登记询问表等相关材料，为第三人侯金南颁发聊房权证古字第0110009087号《房屋所有权证书》，该登记颁证行为符合法律规定。原告陆继方如认为自身的优先购买权受到侵害，可以依法请求周云峰承担民事赔偿责任。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

    本案争议焦点为房屋承租人能否以优先购买权为由主张撤销房屋转移登记，核心问题为房屋承租人优先购买权的性质认定。

    房屋承租人优先购买权是指承租人依照法律规定在出卖人出卖房屋时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。该权利是对出卖人房屋所有权行使设置的一个合理的负担，旨在以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对承租人特殊利益的保护。实践中，房屋承租人优先购买权与交易相对方善意第三人合同利益之间的冲突是在所难免的。如何在两者之间进行权衡取舍，做到既充分地保护优先购买权人的特殊利益，又最大程度地鼓励交易、促进交易安全的实现，是需要探索的课题。

    在承租人优先购买权性质认定问题上，《物权法》并未将房屋承租人优先购买权规定为物权。现行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依上述规定推知，房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权，依法不能产生请求物权变动以获取救济的效力。当该权利受到侵害已成既定事实的情况下，房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉，不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者回复原状的权利。本案原告陆继方遭遇的正是此种情形，他可以依法请求周云峰承担民事赔偿责任。

    将房屋承租人的优先购买权设置为债权而非物权，是民法抽象价值原则的具体反映，是优先购买权人与交易双方利益之间博弈的产物。民法的一大功能就在于通过调控各方平等主体之间利益关系、谋求交易市场的平衡有序状态，以期达到最大限度地实现市场经济公平价值、秩序价值和效率价值之目的。民法普适的比例原则，要求“两利相权取其重，两害相权取其轻”。具体到房屋承租人优先购买权问题上，就是求得保护优先购买权与防止优先购买权滥用的平衡。民法基于公平公正的原则设置优先购买权来保护先买权人权益，维护其所彰显的秩序与效率价值，但若保护尺度过大就可能损害出卖方与交易第三人的交易条件利益，挫伤交易相对方第三人的交易积极性，不利于市场经济发展，也不符合民法的意思自治原则。

    实际上，最高人民法院曾经在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”但在司法实践中将出卖人与第三人订立的合同认定为无效，虽然最大程度地保护了房屋承租人的利益，却不利于保护无过错方当事人的利益，不仅不符合保护善意第三人的原则，而且在实践中也确实因此产生了不少房屋承租人利用优先购买权提起恶意诉讼、阻止出卖人正常出卖房屋的情形，总体来说弊大于利。因此该意见后来被废止。