【平法案例】贷款银行怠于办理抵押登记，开发商的保证责任能否免除？

　　【基本案情】

　　2009年6月1日，某银行（贷款人）与李某（借款人、抵押人）、A房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放20万个人房屋贷款，贷款用途为购买A房地产公司开发的一处楼房，贷款期限为240个月；贷款采用阶段性保证担保+抵押的还款方式，由A房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，担保范围为借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿……；借款人以该贷款购买的房屋设定抵押，抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续……抵押人应当及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。合同签订当日，某银行依约向李某发放贷款20万元，但李某未按照约定办理抵押预告登记。2012年5月8日李某取得涉案房屋的不动产权证书，但涉案房产在办理不动产权证书后未根据贷款合同约定办理抵押登记。李某自2023年11月出现逾期，该涉案房屋于2022年5月被另一法院查封。2024年4月，该银行诉至法院，要求A房地产公司承担保证责任。

　　【法院审理】

　　一审平阴法院经审理认为，本案的争议焦点为A房地产公司是否应对案涉主债务承担连带清偿责任。法院认为，被告A房地产公司的阶段性保证担保未能得以解除，不仅是因该公司自身的缘故，其中某银行也存在过失。首先，A房地产公司作为房产开发商，对房屋权属登记何时办妥，房屋正式抵押登记何时可以开始办理应是完全知悉的。尽管借款合同对于办理抵押登记的催促及告知义务没有约定，但A房地产公司在房屋权属登记后直至房屋被另案查封的整个过程中，未将办理房屋抵押手续前提条件已经具备的事实通知银行，亦未通知其解除保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，当事人在履行合同中应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，A房地产公司未履行法定的合同附随义务，有违法律规定的诚实信用原则。其次，作为一家专业的金融机构，银行放任贷款风险发生，权利意识淡薄，其对于未办理预告登记过错明显，而未办理预告登记是房屋最终未办理抵押登记并被另案查封的主要原因。同时，银行作为审核、发放涉案贷款的机构，商品房买卖合同是其审查、留存的重要书面资料。即便A房地产公司未通知银行房屋已具备办理正式抵押登记的条件，银行凭商品房买卖合同中关于交房时间、办理权属手续的时间约定，也应对房屋权属手续办妥的时间存在合理的预判，但银行在发放贷款后一直疏于对房屋状况进行主动核查，未尽到谨慎的注意义务，对于自己的抵押权能否设立漠不关心，更不顾及A房地产公司承担阶段性保证担保的期限被过度延长，在长达十多年之久的时间内放任抵押物风险的发生，明显有违诚信原则。综上，某银行怠于保障自己的债权利益，消极应对可能发生的债权风险，对于涉案房屋未办理抵押登记而被另案查封应承担主要过失，A房地产公司违反合同附随义务，应承担次要过失。据此，法院判决A房地产公司对于涉案借款本息承担20%的连带赔偿责任。

　　一审判决作出后，某银行不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

　　【法官说法】

　　现代社会，贷款购房成为常态，在银行按揭贷款购房交易中，借款人以购买的房屋作为抵押担保是商业惯例。但因签订贷款购房合同时房屋往往暂时未办理不动产权属登记，无法办理正式抵押登记，而只能先办理抵押预告登记。故在正式抵押登记办理完毕前，一般由开发商为借款提供阶段性保证担保。但贷款购房有风险，合同各方要谨慎。

　　法官在此提醒：对于购房者来说，贷款购房后，务必配合银行办理抵押，拖延可能导致房子被拍卖，甚至被银行追责。对于银行来说，作为专业的金融机构，在办理按揭贷款业务时，应及时办理房屋的抵押预告登记，并随时核查房屋权属登记状况，及时督促购房者办理抵押登记，若银行放任贷款风险发生，其也会因自身过错而担责，毕竟开发商的阶段性保证担保不是银行“甩开”风险的兜底条款。对开发商来说，应在合同中明确担保期限和解除条件，积极履行约定义务，在交房后及时跟进抵押进度，通知银行办理抵押登记，同时还应保留书面证据，以便在纠纷发生时依法维护自身权益。